湘南のここちいい家づくり相談

大切な家づくり、誰に頼みますか?|kokochieコラム

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kokochie的土地探しのポイント~注文建築成功へ向けて

●多く方がはじめての経験の土地探し。どんなことに気をつければよいのでしょうか?
土地の面積や駅までのアクセス、周辺環境などは販売図面記載の所在地や地図などを見れば調べることができます。土地専門で物件紹介を手掛けて20年の私どもが注文建築の為の土地探し、チェックポイントをお伝えします。
もちろん建築会社/工務店さんとの連携が必要ですが、プロの助言をいただく前に、私どもの段階で確認していただきたいポイントを記します。土地を実際にご覧になられる際にぜひ、参考にしてください。

1.日当たり、風通し ~日の光は前からではなく上から降ってくる
土地選びの際に日当たりはとても重要ポイント。南道路の土地であれば問題はありませんが、南側に道路がある土地は希少です。拘りすぎると物件に限りがあり、土地探しが行き詰ってしまいます。南道路以外の土地でも、日当たりの心配のない物件は多々あります。建築する建物に日が当たるか否かがポイントとなります。
風通しについては日当たりとも重複しますが、隣地の建物とのとその距離、土地に対して建物の配置がポイントとなります。

2.道路 ~いろいろな種類があるので、好条件のもののみご紹介いたします。
公道4m以上が建築基準法の道路です。4m未満の道路の場合セットバックが発生しますのでご注意ください。私道路の場合でも持分を持っていれば建築できますが、持分がない場合は要注意、価値のない土地とみなされる危険性があります。具体的には銀行融資を受ける際は特にこの点が重要です。
車両の進入もチェックポイントです。「車を持っていないから道がせまくても大丈夫」などと考えずに将来のことを考え最低でも小型車が入る土地にしましょう。舗装されているかどうかも要確認。もちろん私たちがご紹介する土地は価格だけが売りの所謂、「曰く付き」のものをご紹介いたしません!ご安心ください。

3.設備 ~ 宅地内引き込みがあるかなしか
販売図面を見ると「都市ガス・本下水・公営水道」と記載されていても、安心するのはまだ早いです。設備が前面道路に埋設されているけれども宅内への供給がない物件がまれにあります。見えない費用が後々かかってきてしまう可能性がありますので、宅地内に引き込み済みか否かどうかお気を付けください。当然私たちは事前に確認しますのでなんなりとお問合せください。

4.土地面積 ~ 生活をイメージした最低限の面積確保
誰だって広い土地がいいに違いはありませんが、そこは大人の事情、予算の問題がありますので現実的な土地の面積を割り出しましょう。まず建物の大きさをイメージして、土地の建ぺい率、容積率に収まるかどうかを把握。そうして土地面積を割り出しましょう。車庫スペースや庭などの希望があればそれも考慮して。家族4人で建築面積27坪あれば充分!事例はふんだんにあります。

5.生活環境 教育事情 ~ 地元だからわかること
学校、病院、スーパー、までの距離、近隣の建物、町内会、ゴミの出し方などのほか、
大雨や河川の氾濫などによる家屋の浸水など、実際に地元に住んでいる人しか知りえないことから、おいしいパン屋さん、カフェ、ラーメン屋などがあるか、などなどお伝えいたします。
また、近年、教育環境を湘南の住まいづくりのポイントに挙げられている方が増えてきました。子育て教育を湘南でやってきた私どもならではの「湘南教育事情」もお伝えするようにしています。

6.価格
あえて申し上げます。「ご予算よりも高い物件を探してください」と。
何故か??
販売されている土地、売り主様は「売りたい」のです。駆け引きをしてみてもいいと思います。
土地専門で不動産業歴20年の私どもは価格交渉の妙を把握しているつもりです。
もちろんすべて希望とおりとはいきませんが、購入時の価格交渉に成功している事例、多数あります。
考えていただきたいのは、
予算内に収まり、駅に近くて・日当たり良くて・病院も学校も・近くに公園があって・・・ご自身の理想にぴったりの100点満点の土地を見つけることは残念ながら困難と言わざるを得ません。
ご自身にとって家づくりに対して何を、重要視しているかを整理することが、土地探しにとっても大事だと思います。

■ 駅近くを求める ⇔ 賑やか、住環境が乱れる
■ 住環境を求める ⇔ 駅から離れ利便性が減じる
■ 坂道を避けたい ⇔ 平坦地、水はけが悪いことがある
■ 高台の開放感  ⇔ 駅から離れ、登り坂、下り坂

これまで、土地探しをされたお客様のほとんど、多少なりとも妥協した土地選びをされています。
価格だったり、大きさだったり、立地であったり・・・。
これだけは譲れないというような条件に優先順位をつけて、条件のあてはまる土地の中から選んでいく手順を踏んでいかれております。

最後に、
kokochieの土地探しは何でもかんでもご紹介をいたしません。
お客様の生活のご希望や住い方にあうだろうな~という土地のみをご紹介するようにしております。
あなたのライフスタイルを思い描きながらイメージしております。
土地を見に行かれるとき、同行し、その土地を紹介した理由、販売図面には載っていない魅力や価値をお伝えいたします。

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